Es habitual en la práctica arrendaticia encontrarnos con contratos de arrendamiento de vivienda habitual que le imponen a la parte arrendataria (inquilino) la obligación de hacer frente a los gastos derivados de las reparaciones u obras que el piso requiera para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, aun cuando el deterioro de cuya reparación se trate no sea imputable a él y pese a que no se trate de pequeñas reparaciones referidas al uso ordinario de la vivienda.
No obstante, esa práctica es contraria a lo establecido en el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -en adelante, LAU-, pues es el arrendador quien está obligado a realizar, sin que ello le dé derecho a elevar la renta del alquiler, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
En ese sentido, el art. 6 LAU establece que “serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Por tanto, serán nulas todas las cláusulas que obliguen al arrendatario a llevar a cabo las reparaciones u obras que el piso requiera, salvo aquellas de carácter menor por el uso ordinario. Y esto es así tanto para los contratos anteriores como para los posteriores a la Ley 4/2013. Si, por el contrario, el acuerdo fuera dirigido, no a reducir sino a ampliar o reforzar los derechos del arrendatario, el pacto sí sería válido y perfectamente aplicable al no contravenir esa protección imperativa que establece la ley.
Llegados a este punto, y siendo que la LAU no hace mención expresa a qué se entiende exactamente por “obras de conservación” (que van a cargo de la parte arrendadora) y “pequeñas reparaciones” (que van a cargo de la parte arrendataria salvo que se pacte lo contrario), cabe hacer mención de algunos ejemplos basados en reiterada jurisprudencia:
- A cargo del arrendador: a) Reparaciones o sustituciones de instalaciones de agua y/o desagüe, instalación eléctrica, tuberías, calefacción y termo; b) Reparación mayor o sustitución de electrodomésticos; c) Reparaciones que afecten a la estructura, como aquellas referidas a techo, suelo o paredes; d) Plagas derivadas del mal estado de las instalaciones, como las tuberías, por ejemplo.
- A cargo del arrendatario: a) Reparaciones menores de electrodomésticos, como pilotos, grifos, etc.; b) Rotura de lámparas, bombillas, pequeños agujeros en la pared y reparaciones de este tipo derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. *Según reiterada jurisprudencia, se entiende por “reparación pequeña” aquella que ronde, aproximadamente, los 150 euros y aquella que no exceda de lo comúnmente entendido como "razonable" (concepto jurídico indeterminado, por lo que habrá que estar al caso concreto); c) Facturas derivadas de averías de agua, luz, teléfono, etc. (aquello que pueda medirse mediante contadores individuales); d) Reparaciones derivadas de una sobrecarga de red por conectar múltiples aparatos.
Es importante destacar que todo ello es así salo que los desperfectos se produzcan por un mal uso por parte del arrendatario.
Por otra parte, es relevante hacer distinción entre negligencia/falta de cuidado y el mero uso. Si bien es cierto que el arrendador debe hacerse cargo de las obras de conservación y que los perjuicios derivados del mero paso del tiempo son propios del arrendamiento y se entienden incluidos ya en el valor de la renta, el arrendatario tiene el deber de cuidar debidamente la cosa. En ese sentido, tiene un carácter significativo lo señalado por la Audiencia Provincial de Baleares, en Sentencia de 9 de febrero de 2012, en la que se produce cierto juego entre la obligación de mantenimiento y la obsolescencia de los objetos, afirmando que “el arrendatario debe hacerse cargo de la reparación sólo de dos persianas identificadas porque no habiéndose probado ningún fenómeno de fuerza mayor, se concluye que los daños producidos se deben a un uso inadecuado, así como al déficit de una mínima tarea de conservación, no siendo aceptable que el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico puede ser imputado al paso del tiempo como causa inexorable del mismo”.
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